Hypoteční úvěry

Hypotéka je dle zákona č. 84/1995 Sb. druhem úvěru poskytovaným jak fyzickým, tak i právnickým osobám na investice do nemovitosti. Jedná se o úvěr dlouhodobý, obvykle min. na dobu 5 let a maximálně na dobu 30 let. Hypotečním úvěrem můžeme financovat koupi, rekonstrukci nebo výstavbu nemovitosti. Prostředky z tohoto úvěru lze použít i na úhradu dřívějších půjček, které byly poskytnuty na investici do nemovitosti. Výše hypotečního úvěru je omezena dvěma mantinely: schopností klienta splácet hypoteční úvěr a odhadem ceny nemovitosti.Úvěr musí být splacen do důchodového věku klienta. Za půjčení peněz se platí úrok, který se odvíjí od tržních úrokových sazeb v dané době. Úroková sazba je sjednávána na určité, pevně stanovené období. Nejčastěji to bývá 5 let. Po uplynutí této doby má klient právo úvěr úplně nebo částečně splatit a banka mu stanovuje jinou úrokovou sazbu. To má dopad na výši splátky úvěru.

Úvěr se zajišťuje zástavním právem k nemovitosti. Výše úvěru činí zpravidla 70 % z hodnoty nemovitosti (některé banky poskytují 85 nebo i 90 % z hodnoty nemovitosti). Hodnota nemovitosti (obvyklá tržní cena) je určená znalcem banky. Hypoteční úvěry jsou oprávněny poskytovat pouze banky, které mají oprávnění k vydávání tzv. hypotečních zástavních listů (nástrojů kryjících hypoteční úvěry). V ČR je takovýchto bank v současnosti osm (Komerční banka a. s., Česká spořitelna a. s., Českomoravská hypoteční banka a. s., Československá obchodní banka a. s., Raiffeisenbank a. s., GE Capital Bank a. s., Živnostenská banka a. s., HVB Bank Czech Republic a. s.). Zdroje na půjčky si opatřují především prodejem hypotečních zástavních listů, které jsou vzhledem k velmi kvalitnímu zajištění nemovitým majetkem považovány za velmi bonitní investice, a jsou proto velmi oblíbeny jak mezi obchodníky s cennými papíry, tak komerčními bankami.

Základní podmínkou pro poskytnutí hypotéky je nemovitost v osobním vlastnictví žadatele o hypotéku a dostatečná bonita žadatele. Vlastnictví k nemovitosti prokazuje žadatel výpisem z katastru nemovitostí, příp. smlouvou o koupi nemovitosti a bonitu potvrzením o výši příjmů, příp. předložením daňových přiznání u osob samostatně výdělečně činných a právnických osob. V případě stavby předkládá žadatel o úvěr navíc smlouvy o provedení stavebních prací.

Dále je žadatel povinen posktynout bance údaje o všech dalších závazcích, které splácí, uzavřít pojištění nemovitosti, která je předmětem úvěru, a většinou také uzavřít životní pojištění.
Výhoda hypotečního úvěru spočívá v nízkých úrokových sazbách, možnosti snížení daňového základu o zaplacené úroky z hypotečního úvěru až do výše 300.000 Kč za zdaňovací období. Také stát podporuje poskytování hypoték fyzickým osobám. O hypoteční úvěr se státní podporou na pořízení staršího bydlení, který mohou od září získat lidé do 36 let, zatím požádalo více než tisíc zájemců. Dotaci získá občan, který si koupí byt či domek s jedním bytem. Od doby kolaudace však musejí uplynout minimálně dva roky. V případě koupě bytu stát poskytne dotaci na úvěr ve výši maximálně 800.000 korun. U domku s jedním bytem je hranice úvěru pro státní dotaci 1,5 miliónu korun. Je možno si vzít i vyšší úvěr, ale jeho část nad uvedené hranice už stát nedotuje. Výše státní podpory však závisí na vývoji úrokových sazeb na finančním trhu. Minulý rok byla průměrná úroková sazba na trhu 7,97 procenta, do 1. února příštího roku je proto státní dotace stanovena na tři procentní body. Při průměrné sazbě nižší než pět procent by však stát již podporu neposkytoval.

Nabídky jednotlivých bank pro občany:

Raiffeisenbank a. s.
· hypoteční úvěr určený fyzickým osobám - občanům
· s dobou splatnosti až 20 let
· s pevnou úrokovou sazbou stanovenou na 5 let (od 5,9%)
· až do výše 70% hodnoty nemovitosti
· výše úvěru od 250 tis. Kč do 5 mil. Kč
Česká spořitelna a. s.
· hypoteční úvěr určený fyzickým osobám - občanům
· s dobou splatnosti až 25 let
· s pevnou úrokovou sazbou stanovenou na 1 rok nebo 5 let (od 5,3%)
· až do výše 90% hodnoty nemovitosti stanovené bankou, přičemž úvěr převyšují zákonem stanovený limit 70% z ceny nemovitosti je kryt z Doplňkového úvěru s úrokovou sazbou od 9%
· zvýhodněný hypoteční úvěr TOP BYDLENÍ určený fyzickým osobám - občanům
· s dobou splatnosti 10 až 20 let
· s pevnou úrokovou sazbou stanovenou na 5 let (od 5,6%)
· až polovina poskytnutého úvěru je úročena o 3% nižší úrokovou sazbou
· až do výše 90% hodnoty nemovitosti stanovené bankou

Českomoravská hypoteční banka a. s.
· hypoteční úvěr určený fyzickým osobám - občanům
· s dobou splatnosti až 30 let
· s pevnou úrokovou sazbou stanovenou na 1 rok nebo 5 let (od 6,2%) nebo se sazbou P plus stanovenou na dobu 5 let odchylkou od sazby PRIBOR (od 5,15%)
· až do výše 70% hodnoty nemovitosti
· minimální výše úvěru 100 tis. Kč
· expresní zpracování úvěru za 3 dny
Ge Capital Bank a. s.
· hypoteční úvěr určený fyzickým osobám - občanům
· s dobou splatnosti až 20 let
· s pevnou úrokovou sazbou stanovenou na 1 rok, 2 roky nebo 5 let (od 5,59%)
· až do výše 85% hodnoty nemovitosti
· výše úvěru od 300 tis. Kč do 5 mil. Kč
· standardní zpracování úvěru do 5-ti dnů
HVB Bank Czech Republic a. s.
· hypoteční úvěr určený fyzickým osobám - občanům
· s dobou splatnosti až 30 let
· s pevnou úrokovou sazbou stanovenou na 1 rok až 10 let (od 5,1%)
· až do výše 85% hodnoty nemovitosti, přičemž v případě úvěru převyšujícího zákonem stanovený limit 70% z ceny nemovitosti je nutno zastavit další nemovitost
· minimální výše úvěru 400 tis. Kč
· možnost výběry mezi anuitními, progresivními nebo degresivními splátkami úvěru
· možnost odkladu splátek jistiny až o 2 roky
Komerční banka a. s.
· hypoteční úvěr určený fyzickým osobám - občanům
· s dobou splatnosti až 30 let
· s pevnou úrokovou sazbou stanovenou na 1 rok nebo 5 let (od 6%)
· až do výše 70% hodnoty nemovitosti
· minimální výše úvěru 200 tis. Kč
· expresní zpracování úvěru do 7-mi pracovních dnů
Živnostenská banka a. s.
· hypoteční úvěr určený fyzickým osobám - občanům
· s dobou splatnosti až 20 let
· s pevnou úrokovou sazbou stanovenou na 1 rok, 3 roky nebo 5 let (od 4,8%)
· až do výše 70% hodnoty nemovitosti
· minimální výše úvěru 300 tis. Kč

Srovnání hypoték

Srovnání nabídek hypotečních úvěrů všech bank. Jde o úvěr na zakoupený byt ve výši 1 000 000,- Kč, doba splácení 5 let, se státní podporou 1 %, obytná plocha 50 m2.

banka minimální poplatek vedení účtu splátka úvěru celkové reálná
úr. sazba za úvěr (měsíčně) náklady sazba
Raiffeisenbank 5.90% 6 000,- 150,- 6 769,- 6 944,- 5.62%
Česká spořitelna 5.30% 5 000,- 150,- 6 438,- 6 609,- 5.02%
ČMHB 4.70% 6 000,- 220,- 6 116,- 6 361,- 4.56%
GE Capital Bank 5.59% 7 000,- 200,- 6 597,- 6 826,- 5.41%
HVB Bank 4.95% 10 000,- 0,- 6 249,- 6 291,- 4.43%
Komerční banka 4.30% 8 000,- 150,- 5 906,- 6 089,- 4.06%
Živnostenská banka 4.40% 9 000,- 200,- 5 958,- 6 196,- 4.26%

A teď konkrétněji k hypotečním úvěrům a jejich výhodám.

Hypoteční úvěr na koupi nemovitosti
Koupě nemovitosti na hypoteční úvěr patří mezi relativně nejjednodušší případ použití hypotečního úvěru vzhledem k tomu, že jde o investici do již existující nemovitosti.
K získání hypotečního úvěru na koupi nemovitosti je nutné prokázat:

existenci nemovitosti,

vlastnická práva prodávajícího k prodávané nemovitosti,

hodnotu (cenu) nemovitosti,

existenci investičního záměru včetně jeho výše,

platební schopnost klienta,

klient je schopen uhradit z jiných zdrojů, než je hypoteční úvěr, tu část investičního záměru, kterou nelze ze zákona pokrýt z hypotečního úvěru.
Po předložení a prokázání všech nezbytných podkladů dojde k podpisu smlouvy o poskytnutí úvěru. Ve smlouvě se stanoví výše úvěru, úrok, doba, na kterou je úrok stanoven a doba splatnosti hypotečního úvěru.
Podpis úvěrové smlouvy ještě neznamená možnost čerpání hypotečního úvěru. K tomu je třeba dát smluvně do zástavy kupovanou (nebo jinou) nemovitost, a to cestou tzv. vkladu zástavní smlouvy do katastru nemovitostí. Jakmile v katastru nemovitostí zapíší toto zástavní právo ve prospěch úvěrující hypoteční banky a vydají o tom doklad, banka peníze uvolní a převede je ve prospěch prodávajícího. Hypoteční úvěr na výstavbu nemovitosti
Výstavba nemovitosti pomocí hypotečního úvěru představuje již poněkud komplikovanější záležitost. Oproti koupi nemovitosti je určitou komplikací, že:

nemovitost ještě neexistuje, protože se teprve bude stavět,

nemovitost je stavěna postupně po určitou dobu, takže i hypoteční úvěr je nutné poskytovat a čerpat postupně
Tuto komplikaci lze řešit dvojím způsobem. První jednodušší případ představuje situace, kdy žadatel o hypoteční úvěr na výstavbu má možnost dát do zástavy jinou nemovitost. V tomto případě po prokázání existence nemovitosti, vlastnických práv k ní, investičního záměru, platební schopnosti klienta atd. se hned po podpisu úvěrové smlouvy a vkladu zástavního práva k nemovitosti do katastru nemovitostí začíná s úvěrováním výstavby.
Složitější je situace, kdy žadatel o úvěr jinou nemovitostí nedisponuje. Pak je nutné, aby ze svých vlastních prostředků nejdříve zakoupil stavební pozemek a stavbu postavil do takového stupně rezestavěnosti, aby ji bylo možné zapsat do katastru nemovitostí jako stavbu rozestavěnou. K takto rozestavěné stavbě lze pak vložit zástavní právo do katastru nemovitostí ve prospěch hypoteční banky a začít s úvěrováním dostavby. Státní finanční podpora hypotečního úvěrování
Tuto podporu mohou získat jak fyzické osoby – občané, tak osoby právnické, popř. podnikatelé. Fyzické osoby mají na tuto podporu, pokud splní podmínky, nárok ze zákona, právnické osoby jen do výše volných disponibilních prostředků vyčleněných ze státního rozpočtu. Fyzické osoby dostávají tuto podporu ve formě příspěvku, právnické osoby ve formě dotace. Příspěvek fyzickým osobám se poskytuje pouze občanům České republiky, kteří mají v České republice trvalý pobyt od počátku splácení hypotečního úvěru.
Právnickým osobám může být poskytnuta dotace jen k hypotečnímu úvěru použitému na výstavbu bytového domu, rodinného domu, bytu nebo na změnu stavby, kterou vznikne nový byt, nebo na dostavbu rozestavěných bytových nemovitostí, a to za obdobných podmínek, jako je tomu u osob fyzických. Příspěvky i dotace se poskytují na základě žádosti podané u hypoteční banky, u které je žádáno o hypoteční úvěr.

Možnost odpočtu zaplacených úroků od základu daně z příjmů fyzických osob
Jedná se o další významnou formu státní podpory hypotečního úvěrování, která představuje od roku 1998 možnost odpočítávat zaplacené úroky z hypotečních úvěrů od základu pro výpočet daně z příjmů fyzických osob. Na rozdíl od předchozí formy státní finanční podpory se možnost odpočtů neváže jen na novou bytovou výstavbu, ale na jakýkoliv hypoteční úvěr použitý pro uspokojení bytové potřeby daňového poplatníka. Výše této formy podpory není jednoznačně dána, prakticky každý rok se mění, a to v souvislosti se změnami daňových sazeb, změnami velikosti daňového základu a změnami výše skutečně zaplacených úroků. Samozřejmě, že i zde existují limity. Maximální výše, do které je možné zaplacené úroky odpočítávat, je 300 000,- Kč. Takovýmto úrokům při sazbě 10,4 % odpovídá úvěr splatný během 15 let ve výši 3 miliony Kč. Dalším omezením je uvedená státní finanční podpora. Ta se pro účely odpočtu odpočítává od celkově zaplacených úroků.


Popis stavu na českém trhu s hypotečními úvěry
Největší tuzemské hypoteční banky shodně hlásí za tři čtvrtletí nárůst zájmu o hypoteční úvěry v desítkách procent. Česká spořitelna je v letošním roce domácí jedničkou, do září poskytla občanům 5107 hypoték za více než pět miliard korun. To představuje meziroční růst o 60 procent. Prakticky všechny hypoteční banky nyní pětiletou hypotéku nabízejí s minimální sazbou mezi 5,5 až šesti procenty. Případný pokles by tak mohl být o několik desetin procenta. Zveřejněná nejnižší sazba ve většině případů ještě neznamená, že takový úvěr klient skutečně obdrží, reálné sazby se pohybují až o dvě procenta výše. Sazby jsou již na úrovni Evropské unie, kde se rovněž pohybují kolem šesti procent. Přesto je však bydlení v ČR stále výrazně méně dostupné kvůli nízkým platům a vysokým cenám nemovitostí. Splátka miliónového úvěru se splatností 20 let se nyní pohybuje pod sedmi tisíci korunami. Banky se shodují, že největší zájem zatím je o standardní úvěry. Nové produkty, jako úvěr na sto procent nemovitosti či progresivní splátky, zatím tolik klientů nechce. Zájem se soustřeďuje především na klasické hypoteční úvěry. Roste i počet hypoték na vyšší než 70procentní podíl na nemovitosti.